RIFORMA DEL CATASTO, UNA CORSA AD OSTACOLI Di Antonio Laurenzano

RIFORMA DEL CATASTO, UNA CORSA AD OSTACOLI

Di Antonio Laurenzano *

Restyling dai contorni incerti quello sul Catasto, nodo centrale della Legge delega per la Riforma fiscale. Dopo settimane di tensione e minacce di crisi, il faticoso accordo (o compromesso?) raggiunto nella maggioranza di governo rilancia la nuova mappa del fisco che, salvo imprevisti e imboscate parlamentari, dovrebbe essere approvata entro fine giugno, tale da consentire a Palazzo Chigi di lavorare ai decreti delegati, nel rispetto dei tempi fissati dal calendario del Pnrr.

Il nuovo Catasto, superando la strettoia di fine legislatura, scatterà nel 2026. Al di là di slogan e propaganda di alcuni partiti, non presenta grandi novità ai fini di un riequilibrio della tassazione sugli immobili, in particolare per una pressione fiscale sulle abitazioni più equa. Cancellata l’attribuzione esplicita di un “valore patrimoniale” agli immobili, ma sopravvive all’ultima limatura politica l’indicazione di una “rendita catastale ulteriore suscettibile di periodico aggiornamento”, da affiancare a quella già presente nella visura catastale. Questa rendita bis sarà determinata in base ai criteri di mercato previsti dal DPR 138/1998, quello che già consente ai Comuni di aggiornare i parametri catastali, e quindi le tariffe d’estimo, alle mutate condizioni degli immobili, rapportate anche alla revisione delle zone censuarie. In questa ottica, e ai soli fini informativi, per il Fisco sarà sempre possibile accedere ai valori Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) che indicano i prezzi di mercato divisi per zone. Tramontata l’ipotesi di un archivio catastale basato sui metri quadrati delle singole unità immobiliari, più aderente alla realtà rispetto al vecchio e controverso criterio dei vani catastali.

Non si passa dunque da un regime catastale a uno patrimoniale basato su valori reali di mercato. Resta cioè l’incongruenza tra le rendite e i valori commerciali. Il Catasto italiano verrà progressivamente aggiornato, ma senza cambiamenti rispetto ai criteri attuali. Le risultanze catastali saranno le uniche utilizzabili per la determinazione della base imponibile dei tributi. Di fatto la riforma del Catasto è “svuotata” e perde ogni efficacia in termini di maggiore gettito previsto. “Si cambia tutto, per non cambiare nulla”: nelle grandi città immobili in zone centrali accatastati come case popolari che pagano meno rispetto ad abitazioni moderne di periferia che hanno rendite aggiornate. L’iniquità resta. Di certo arriverà una rinnovata caccia alle “case fantasma”, con una semplificazione delle comunicazioni e delle azioni di accertamento ai fini dei controlli sul territorio da parte degli enti locali. Il maggiore gettito scovato dall’evasione potrà essere utilizzato per ridurre le imposte sugli immobili regolari dello stesso Comune, in primis l’Imu. L’Agenzia delle Entrate ritiene che attualmente ci siano oltre 1,2 milioni di unità immobiliari urbane non censite in Catasto, senza contare i terreni edificabili classificati come agricoli. Una situazione fortemente critica che genera un’evasione fiscale delle imposte immobiliari di circa 6 miliardi di euro.

La mappatura degli immobili, e dunque la rilevazione dei beni non censiti, rappresenta il primo passaggio per il Catasto del futuro: l’obiettivo resta quello di dotare l’Agenzia delle Entrate di strumenti in grado di facilitare e accelerare l’individuazione e il corretto classamento degli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso, ovvero la categoria catastale attribuita. Le abitazioni sono suddivise in categorie e classi che riflettono ancora la situazione di quando la rendita è stata attribuita senza tenere conto di eventuali migliorie intervenute nel tempo. Basti pensare che 3,5 milioni di edifici residenziali tuttora esistenti sono stati costruiti prima del 1940 e la maggior parte ha subito importanti opere di riqualificazione. Ruderi diventati case di lusso, ville con piscina.

Considerando che l’ultima revisione importante del sistema di rilevazione catastale risale al biennio 1988-89, in previsione dell’arrivo dell’Ici, e i valori utilizzati sono gli stessi da 32 anni, nonostante i numerosi tentativi di revisione, risulta evidente che si tratta di un sistema di tassazione ormai distante dalla realtà, in cui è presente una grande disparità tra valore imponibile e valore di mercato, con grave ripercussione sulle entrate tributarie. Interessante a riguardo l’indagine conoscitiva svolta dal Corriere della Sera nel 2021: è stato messo a confronto il prezzo medio a metro quadrato di vendita rilevato dai rogiti dell’anno precedente e il valore medio delle rendite catastali. La differenza tra prezzo di mercato e valore fiscale è risultata a Milano del 174%, a Roma del 56%, a Napoli del 108% e a Torino del 46%.

Grande attesa dunque per l’ “operazione verità”. Ma sarà davvero il primo passo per migliorare l’equità del nostro sistema fiscale e rendere più trasparente la tassazione immobiliare? La tanto agognata riforma fiscale vedrà mai la luce? La sfida del futuro dovrà passare attraverso la riduzione del debito: la spesa pubblica non è una coperta che si può sempre allungare. Fare politica significa scegliere: quali obiettivi perseguire, quale sviluppo socio-economico promuovere, quali strumenti finanziari attivare per coprire le spese. Al Governo Draghi la “mission impossible” di conciliare progetti di crescita e realtà di bilancio per un Fisco in sintonia con i principi di solidarietà, equità e capacità contributiva sanciti dalla Costituzione.

*Tributarista